Condominio: apparenza o realtà?

La materia del condominio, in ambito giuridico, è da sempre dibattuta ed è fonte di notevoli mutamenti legislativi e giurisprudenziali. Una delle questioni che si sono riproposte, di recente, tra gli Ermellini è proprio quella relativa al fenomeno del l’apparenza nel condominio. Più specificatamente, la questione ha riguardato il sign. Tizio, proprietario, che dona il suo appartamento al figlio Caio. Il figlio Caio non va ad abitare subito l’immobile e nemmeno si occupa della sua gestione, ma, giuridicamente, ne è a tutti gli effetti il proprietario. Il padre Tizio, però, non comunica all’amministratore la sua donazione nei confronti del figlio Caio, ma, continuando a comportarsi come se fosse ancora proprietario, genera una situazione di apparenza nei confronti del condominio. E allora cosa succede? L’amministratore Sempronio, vedendo che Tizio comincia a non pagare le spese condominiali e credendo che egli sia ancora il proprietario, chiede al l’autorità giudiziaria ed ottiene l’emissione d’un decreto ingiuntivo a carico di Tizio.

La questione su cui si è interrogata tutta la giurisprudenza è stata: Tizio può difendersi eccependo di non essere più lui il proprietario dell’immobile? Un primo orientamento tende a a far prevalere la realtà e non la situazione di apparenza, in quanto il decreto ingiuntivo può essere emesso solo nei confronti dell’effettivo proprietario, bastando a tal fine una semplice indagine mediante visura dei registri della conservatoria. Sulla base, invece, di un secondo filone giurisprudenziale si diceva che Tizio ha ingenerato nell’amministratore e nel condominio una situazione di apparenza e, dunque, il decreto ingiuntivo era stato correttamente emesso.

Sulla questione la terza sezione della Corte di cassazione è ritornato sul punto, rispondendo in senso conforme alle S.U. 5035/2002, con la pronuncia 8824/2015.

Conclusivamente deve affermarsi (in tal senso, quin­di, risolvendosi la questione di contrasto) che, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale.